房地产开发如何选择最佳招标采购策略

在房地产开发中,招标采购一项非常重要的工作,在与建筑商签合同之前,你需要经过思考与规划,制定相应的招标采购策略。招标采购策略必须在项目早期阶段决定,这将有利于整个开发过程,并创建坚实的起点。简单来说,招标采购就是完成商品和服务购买的方法,而这个方法取决于你的环境、商业计划和总体目标。

让我们深入了解房地产开发常见的招标采购策略。

房地产开发有不同的招标采购策略。招标采购策略的选择对项目的成功至关重要,因此明智的选择是项目盈利的关键。

可供选择招标采购策略主要有三种,具体如下:

- 总承包(传统方法)

- 设计和建造

- 施工管理

在选择招标采购策略之前,我们首先要了解这些策略的定义是怎样的:

总承包(传统方法):

该方法涉及将设计和施工流程分开,由开发商指定一个设计团队来完成设计,然后与建筑承包商单独签订合同,从而完成建筑工程。开发设计的责任在于开发商(和设计师),承包商全权负责施工活动。这个方法仍然是建筑施工中最受欢迎的招标采购策略,主要是因为开发商保留对设计的控制权,这种方式在很大程度上为业界所理解。

设计和建造:

这个方法就像它的名字所暗示的那样。承包商负责设计元素和建造。开发商提供一组需求,承包商提供如何实现这些需求的计划和规范。

施工管理:

类似于传统方法,将设计元素和施工要元素分开。开发商将指定一个设计团队来完成设计,然后开发商将指定一位施工经理来管理施工阶段,这可以直接在开发公司内部进行,也可以外包给专业施工经理。

这意味着在施工期间,施工经理将较小的施工工程包放在一起,并与专业供应商或分包商签订合同,从而完成特定工作,有可能产生数百个不同的施工包和合同。

这三种招标采购策略的优缺点:

总承包(传统方法):

采用总承包的好处有很多,这也是它成为最佳招采策略之一的原因。 这种方法最大的好处是,设计和施工流程分开确保项目质量。在承包商为建造而投标之前,开发设计将会最终定稿——这意味着你知道你将得到什么。这不是说这是一种不灵活的设计和建造方法。设计可以修改,说明书可以在投标后更改——就只是一开始对最终产品有更清晰的愿景。

成本应该一开始就固定下来,这为客户提供确定性——他们始终保持对设计的控制。这种招采方法的缺点主要与时间有关。房地产开发流程是预先加载的——在设计元素上投入大量时间。如果你需要快速构建,那么经过设计、招标和建造的方法可能太过耗时。即使你向承包商提供不完整的计划,如果计划更改太多或计划不太明确而无法在早期做出决定,这反过来会导致延误、额外成本和冲突。

此外,成本可能会更高——因为数量由设计决定,而承包商在价格管理上没有多少灵活性。

设计和建造:

设计和建造的优点往往抵消传统承包招采方法的缺点。 设计和建造是快速施工的一种方式,承包商往往应该规定固定的成本或保证的最高价格,为客户提供确定性。还有单一接触点——这创造更流畅的沟通渠道,能够避免争吵。

最终,这为客户提供最低风险,客户能够列出一组要求,然后让承包商对这些要求负责。然而,这种招标采购策略的缺点是,最便宜和最快的招采方法不一定总是最好的。现在承包商对削减成本感兴趣,可能会降低材料的数量和质量。承包商需要盈利,设定可能旨在削弱竞争对手的最高价格——因此利润率将会很低。

同样,这可能导致僵化。一旦开始,如果你要求修改设计,承包商可能会申请巨额罚款——无论是在价格上还是在时间上。

施工管理:

这种招采方法最适合有经验的开发商,他们或许有较大的内部团队或在处理复杂项目上有经验。建筑工程的每个部分都被打包和招标,因此在开发商和许多不同承包商和分包商之间许多合同,目的是完成项目。

这样做的主要好处是节省成本。通过对建筑工程各部分进行竞争性招标,你知道你将得到最优惠价格。开发商还将保留对质量最大的控制,与其他两种方法相比,这个方法能在整个开发过程中以最小的代价做出更改。

然而,这是最耗时和管理最紧张的过程。开发商将花费额外的资金聘请一为施工经理,因为可能有大量的合同落实到位,出错的可能性变得更大。

房地产企业如何选择最佳招标采购策略

就像房地产开发问题的许多答案一样,一切需要视情况而定。 选择房地产招标采购策略的标准将取决于你的经验、承包商的经验和你所承担项目的类型。房地产开发的招标采购方法所涉及的决策类型非常复杂。它要求及时提供质量信息。因此,如果你一开始就对项目性质有固定想法,并且这种想法可能不改变,那么传统的承包应该是最好的方法。

然而,如果你正在从事更有试验性的工作,你可能更需要雇佣一名经验丰富的施工经理协助,特别是在成本对你来说很重要并且你有经验的情况下。如果你需要固定成本,那么设计和建造可能更为舒适,但如果你想要质量高于价值,那么你可能会想要对所用材料和技术的性质有更多的控制。

因此,房地产企业在选择招标采购策略时,需要衡量不同的因素,然后做出最适合自身情况的决定。

结语

无论你选择哪种招标采购策略,你和你的合作伙伴都将拥有大量需要管理的信息、承诺、活动、资源、可交付成果、检查和保障措施。任何沟通方面的障碍都可能引发延误和成本。由于房地产开发是基于项目的业务和招采(分包),使用8MSaaS 电子招标采购(http://www.8msaas.cn/purchase/tender.html)等现代化电子招采系统来支持项目管理和基于项目的招采,你取得成功的几率将会大大增加。